jueves, abril 25

Construção de apartamentos para alugar é deflacionada pela subida das tarifas: foram construídas apenas 9.361 casas | Economia

A promoção e construção de apartamentos para arrendamento, conhecida como construir para alugar Pela sua definição em inglês, trouxe 9.361 casas para o mercado imobiliário espanhol durante 2023, o que é 139% a mais que 2022 (com 3.917 unidades). Destes, apenas 2.750 estavam com preços acessíveis. Nos últimos cinco anos, fundos de investimento, incorporadoras imobiliárias e administrações públicas entregaram 15.710 novos apartamentos para aluguel. A maior parte destas propriedades situa-se na cidade de Madrid (10.448) e muito atrás estão Barcelona (2.248) e Valência (1.136), segundo o último estudo da consultora Atlas Real Estate Analytics, cujas estimativas, no entanto, falavam de 102.000 novas casas para alugar em 2025.

Apesar da evidente necessidade de arrendamento habitacional em Espanha e de o ritmo de entregas deste tipo de projetos ter crescido a cada ano desde os primeiros 500 apartamentos promovidos em 2019 – com exceção de 2021 devido ao impacto da pandemia – o o negócio ainda não está consolidado e ainda está longe de revolucionar o mercado de arrendamento, como prometido. A situação económica não jogou a seu favor, especialmente em 2023. “O preço dos terrenos, os custos de construção, o aumento das despesas operacionais e o custo do financiamento fazem com que os retornos finais em geral não “são atrativos para muitos investidores, «, indicam no estudo.

O aumento das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu (BCE) para conter a inflação tem sido um factor determinante para travar algumas promoções de arrendamento de apartamentos. Há que ter em conta que a rentabilidade destes projetos está intimamente ligada às taxas de juro, que em 2023 atingiram máximos históricos dos últimos 20 anos, atingindo os atuais 4,5%. “A capacidade de desenvolver construir para alugar, que por natureza proporciona margens mais reduzidas, foi totalmente afectado, conduzindo a situações de cancelamento do investimento ou reposicionamento de alguns activos, uma vez que outros produtos de investimento, tanto dentro como fora do sector imobiliário, são mais atractivos nos seus retornos,â € diz Alejandro Bermúdez, cofundador e CEO da Atlas. A isto acrescenta-se a concorrência de preços (ou colheita de entrada) do norte da Europa, o que torna mais atrativo investir em mercados como a Alemanha, com maiores descontos.

No entanto, parece que as perspectivas começam a clarear e Bermúdez aposta no retorno dos juros dos investimentos este ano: “Há alguma luz no fim do túnel”. Refere-se, sobretudo, à moderação das taxas de juro. “A previsÃvel evolução das taxas de juros ao longo do próximo ano, com potencial redução para 3,2% em fevereiro de 2025, ante os atuais 4,5%, representa o retorno de investidores atrativos a este ativo†, afirma. Sem esquecer, inclui no relatório da consultora, a proliferação da colaboração público-privada para criar arrendamentos acessíveis, a procura insatisfeita que produz uma ocupação muito elevada e as novas formas de gerar construir para renNão gosto da conversão de escritórios.

Aluguel mais barato

A promoção de habitação para arrendamento acessível continua a ser um nicho de negócio urgente, mas até agora subexplorado em Espanha, ao contrário dos projetos de arrendamento com preços muito elevados e onde existe excesso de oferta. Contudo, o investimento nestes empreendimentos cresceu no ano passado: passou de representar 17% das unidades transacionadas em 2022 para mais de 34% em 2023. Dos quase 10 mil novos apartamentos construídos para arrendamento, 2.750 correspondiam à categoria de aluguer barato. São 83% a mais que as 1.500 casas do ano anterior.

O potencial do aluguel barato é evidente. Baseia-se na forte procura existente e no aumento crescente do esforço exigido pelas famílias espanholas para aceder à habitação. Segundo a análise do Atlas, oito províncias apresentam taxas de esforço superiores a 30% – o nível saudável – “o que mostra que a renda acessível não é apenas uma vantagem social, é um investimento interessante em termos de alcançar nichos de procura inexplorados”, afirma a consultora. Em Madrid, Barcelona, ​​Valência e Málaga há uma procura substancialmente maior do que a oferta de casas abaixo dos 1.000 euros. Por exemplo, Barcelona reúne 60,6% da procura potencial nas faixas inferiores a 1.383 euros, enquanto a oferta nesta mesma faixa é de 36%.

Por outro lado, apenas 17% dos agregados familiares de Barcelona podem comprar casas de mais de 1.976 euros (tendo em conta um esforço de 30%), mas mais de 33% da oferta de arrendamento está nesta faixa de preço.

Além disso, os promotores e fundos de investimento têm outros incentivos para optar por este nicho: a inclusão de fundos europeus e de vários planos públicos e mistos que oferecem condições vantajosas aos promotores, como a transferência de terrenos. “Vários destes planos já estão em curso e 2024 deverá ser o ano em que uma elevada percentagem dos ativos desenvolvidos entrará em operação”, indica o relatório do Atlas.

Quanto à falta de terrenos disponíveis para desenvolver o construir para alugar Vários estudos têm apontado o potencial que a reconversão de escritórios teria nas principais áreas metropolitanas, um mercado em crise devido à evolução do trabalho remoto e às mudanças nas preferências de localização dos negócios.

A Atlas estima que estas ações permitiriam converter 11,4 milhões de metros quadrados em 92.786 novas habitações nas áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona, ​​Málaga e Valência. Mas isso só aumentaria o stock disponível em 1,54%. “Os números indicam que a reconversão de escritórios em residências é uma solução que está longe de ser suficiente. Os processos de reconversão, além de complexos e duradouros, provocam um impacto modesto no parque habitacional das principais cidades espanholas”, conclui a consultora. Por isso, consideram que a reconversão de escritórios deve ser um complemento à actividade de investimento em novas construções para causar um impacto real no ações de moradias disponíveis.

Efeitos da regulamentação

A análise da Atlas centra-se na determinação dos efeitos dos limites fixos de 2% e 3% do preço do aluguer em 2022 e 2023 impostos pelo Governo face ao aumento da inflação. Conclui que a regulação não conseguiu travar os preços dos alugueres nos 30 municípios mais populosos de Espanha, onde cresce 23%, enquanto a oferta foi reduzida em 29%. Porém, ele alerta que a queda nessa oferta não decorre apenas da regulação, uma vez que a tendência já era de queda desde o período imediatamente posterior à pandemia.

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